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1) O adquirente é responsável pelo pagamento do débito condominial?
Quando da alienação de uma unidade autônoma, a única forma do adquirente de resguardar de eventuais pendências pecuniárias para com o condomínio é obter a declaração de quitação, expedida pelo síndico, como, aliás, manda o art. 1.345, da Lei 10.406/02 (novo Código Civil).
Se o adquirente não se muniu dessa declaração, ou se havia despesa em aberto desconhecida na oportunidade, assume toda e qualquer responsabilidade pelas dívidas incidentes sobre a propriedade adquirida.
Como disse com muita clareza um dos autores mais respeitados sobre o tema, “... a unidade vendida sempre responderá pelo débito, em virtude de sua natureza jurídica propter rem. Assim, o adquirente tem de pagar, mas fica com o direito de regressivamente exigir reembolso junto ao alienante”. (J. Nascimento Franco, em sua obra – Condomínio).

2) A prova da quitação das obrigações condominiais pode ser feita por meio de declaração do alienante?
O art. 1.345, da Lei 10.406/02, vincula a alienação da unidade autônoma à prova da quitação das obrigações condominiais sobre ela incidentes (isto é, declaração assinada pelo síndico).
Por sua vez, a Lei Federal 7.433/85, regulamentada pelo Decreto 93.240/86, no seu art. 2º,
§ 2°, dispôs que a prova da quitação poderá ser substituída por declaração do alienante, ou do seu procurador, sob as penas da lei, a ser inserida na escritura, de que inexiste débito para com o condomínio. Caso o comprador (adquirente) aceite tal declaração firmada pelo alienante, a venda poderá ser feita sem a prova de quitação de despesas. É claro que, sem a aceitação do adquirente, nenhuma alienação pode ser feita sem a declaração de quitação assinada pelo síndico.

3) O síndico pode, por meio da coleta de assinaturas, decidir sobre assuntos de interesse coletivo?
Todas as resoluções de interesse coletivo devem ser tomadas em Assembléia, a qual não se pode substituir por qualquer outra modalidade de deliberação. Fora disso, é de se considerar que a vontade da massa condominial nasce de manifestação coletiva na Assembléia, nunca da soma de manifestações isoladas.
A Assembléia Geral é o órgão supremo do condomínio, visto que por meio dela se manifesta a vontade de coletividade dos condôminos sobre todos os interesses comuns. Tendo em vista a eminência de suas funções, ela é considerada a caixa acústica do condomínio, o único órgão competente para coletar e exprimir a vontade coletiva.

4) Qual o prazo de prescrição do débito condominial?
O prazo de 20 anos previsto no art. 177 do Código de 1916 passou para dez no art. 205 do novo Código Civil de 2002. Mas no exame da prescrição, ter-se-á de considerar o disposto no art. 2.028 do Código atual, que diz: serão os da lei anterior os prazos, quando reduzidos por este Código, e se, na data de sua entrada em vigor, já houver transcorrido mais da metade do tempo estabelecido na lei revogada.

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