Síndico
Tire suas Dúvidas

Área Cível

1) O Síndico pode ser responsabilizado pela aplicação de multa disciplinar decorrente de infração realmente cometida?
O síndico é o representante legal do condomínio e tem por atribuição “impor e cobrar as multas devidas” (artigo 1.348, VII, do novo Código Civil). Assim, desde que seja uma realidade a prática infracional, e desde que observe a aplique o previsto na Convenção (ou no Regimento Interno, dependendo do caso), não haverá que se falar em condenação de síndico (ou do condomínio) em danos morais. Trata-se de exercício regular de um direito reconhecido, como evidencia o artigo 188 do novo Código Civil, que afirma não constituir ato ilícito o que for praticado “em legítima defesa ou no exercício regular um direito reconhecido”.

2) O edital de convocação de assembléia geral de condôminos pode veicular o item “assunto geral” ou termo correlato?
Sim, é possível. Porém, entende-se que no item “assuntos gerais” ou congênere, nada poderá ser decidido. Tal item se presta apenas para sugestões, recomendações, reclamações ou relatos de fatos já havidos. É fundamental para a deliberação de um dado tema que o mesmo seja veiculado de modo expresso e claro no edital de convocação, sob pena de sofrer posterior anulação. Em outras palavras, não se admite a deliberação de assuntos que não foram veiculados na ordem do dia convocada, como prevê o artigo 1.354 do novo Código Civil.

3) Quando a convenção condominial não prevê a existência de subsíndico, pode simples assembléia criar tal figura?
Não. O novo Código Civil (artigos 1.331 a 1.358), que é a lei regente do tema “condomínio edifício”, nada diz a respeito da figura do subsíndico. Assim, tal função somente existirá se houver expressa previsão na convenção do condomínio. Por óbvio, se esta também for omissa, só poderá ser criada a função e eleito o subsíndico se antes for alterada a convenção, mediante o trâmite definido na lei para tanto, a saber, aprovação da proposta por dois terços dos condôminos em assembléia geral, nos termos do artigo 1.351 do novo Código Civil.

4) Quem é o responsável pela manutenção de floreira existente na sacada da unidade?
Como regra será o condômino proprietário da floreira, pessoa a quem compete o dever comezinho de zelar pela conservação de sua propriedade, de forma que a deterioração desta não causasse prejuízos a terceiros. Servem de fundamento os artigos 187, 188, 927, 937, 938, 1.280 e 1.336, IV, todos do novo Código Civil. Vale ressaltar que a responsabilidade por parte do condomínio em conservar a fachada se restringe aos desgastes naturais causados pelo decurso do tempo, ou aqueles cuja causa é impossível precisar e que geralmente comprometem a fachada como um todo, de forma generalizada. Não é o que se constata em grande parte dos casos em que o dano é localizado, motivado pela falta de conservação ou mau uso da floreira, item componente de uma determinada propriedade exclusiva (unidade autônoma), de titularidade de certo condômino.

5) A Convenção do Condomínio pode vedar o aluguel da vaga na garagem para estranhos ao condomínio?
Sim. O artigo 1.338 do novo Código Civil inovou ao autorizar a locação da vaga de garagem a estranhos, desde que respeitada a ordem de preferência sucessiva a condôminos e possuidores, ou seja, somente após o oferecimento e recusa do aluguel da vaga a estes é que um estranho poderá alugá-la. Porém, tal possibilidade dependerá, ainda, do previsto na convenção do condomínio, que tem o poder de proibir o aluguel da vaga para estranhos, como bem explica Hélio Lobo Jr.: “O artigo 1.338, pois, que trata da locação da área correspondente ao abrigo para veículos, deve ser entendido em termos: a locação para estranhos somente será permitida se assim permitir a instituição e a própria convenção condominial”. LOBO JR., Hélio. Condomínio edifício e o novo Código Civil. Revista de Direito Imobiliário. São Paulo, número 55. Jul / Dez de 2003.

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