Muito além do "puxadinho"

Romeu Chap Chap *

Empenhado em dinamizar a indústria da construção e imobiliária, o governo vem adotando uma série de positivas medidas. A mais recente delas foi o chamado 'pacote da construção', com a desoneração de alguns produtos básicos para a construção por meio da redução e/ou eliminação do Imposto sobre Produtos Industrializados (IPI).

O maior objetivo do governo foi, sem dúvida, melhorar as condições de moradias de baixa renda. Mas, no que diz respeito especificamente à cesta básica de materiais de construção, para que isso aconteça é preciso complementar as medidas, de forma que, realmente, essa política de promoção da moradia possa ir muito além do 'puxadinho' - ou seja, daquela ampliação da casa construída, muitas vezes, em área de risco e sem condições estruturais adequadas.

Foi pensando nisso que encaminhamos proposta ao governo considerando, dentre outros aspectos, que a população com faixa salarial de até cinco salários mínimos precisa ter financiamentos a custos financeiros e tributários mais baixos.

Segundo estimativas, em 2003 o déficit habitacional brasileiro totalizava 7,3 milhões de moradias, ou 14,8% do número de domicílios do País. Pelo menos 80% desse déficit refere-se a famílias de baixo poder aquisitivo que não têm condições de ser atendidas pelas linhas tradicionais de financiamentos. Há dificuldades de acesso ao crédito até mesmo nos programas públicos, lastreados com recursos do FGTS.

De acordo com o Ministério das Cidades, em 2002, dos 44 milhões de domicílios urbanos no País, cerca de 12 milhões são irregulares. A expansão da "cidade informal" vem crescendo a um ritmo superior à oferta legal de soluções habitacionais públicas e privadas. A população favelada da cidade de São Paulo, por exemplo, cresceu 5,12% de 1980 a 1990, contra um incremento demográfico de 1,07 no município.

Além de subsídios diretos e modalidades especiais de financiamento, uma política nacional para esse segmento social tem de ser criativa e flexível, valendo-se da tecnologia e da capacidade de investimento da iniciativa privada na produção, reforma e requalificação de edificações, bem como da força de trabalho do próprio adquirente.

Sob essa ótica, o acesso ao terreno combinado com cesta básica de materiais de construção se apresenta como alternativa para as famílias de baixa renda que não possuem ou que já sejam proprietárias de um lote regularizado, as quais se dispõem a construir suas moradias pouco a pouco.

Para proporcionar esse atendimento, o governo poderia adotar as seguintes medidas:

Recursos: reduzir o compulsório dos bancos (de 45% para 35%), contingenciado à oferta de financiamento para a aquisição de uma cesta básica de materiais de construção pelas famílias proprietárias de um lote regularizado, com juros máximos de 10% ao ano (condição vantajosa para os bancos, uma vez que os recursos compulsoriamente recolhidos não são remunerados). O Ministério das Cidades cadastraria os bancos que estariam financiando materiais de construção integrantes da cesta básica, em prazo adequado à capacidade de pagamento dos compradores. A relação dos bancos e dos depósitos de materiais cadastrados seria amplamente divulgada à população.

Materiais: - os itens da cesta básica e seus preços médios seriam classificados pelos gestores do programa, de maneira a orientar adquirentes e depósitos/lojas de materiais de construção, os quais seriam cadastrados em cada localidade, com apoio das prefeituras (uma forma de valorizar a gestão municipal perante a respectiva comunidade).

Prefeituras: - as prefeituras receberiam do Ministério das Cidades diretrizes para a elaboração de projetos-piloto de moradia, com espaço para adotarem tipologias regionais ou locais. Um balcão único de aprovações facilitaria a parte burocrática e profissionais e estagiários de áreas como Engenharia e Arquitetura e técnicos sociais apoiariam a população na autogestão assistida para evitar riscos estruturais - o que também poderia ser feito por meio de convênios com sindicatos, associações, ONG's ou universidades.

A Caixa Econômica Federal (com recursos do FGTS) e bancos interessados lançariam um programa de financiamento de lotes, com juros máximos de 6% ao ano, vinculado ao crédito para a cesta básica de materiais (agora contemplados com redução do Imposto sobre Produtos Industrializados - IPI). Os agentes também poderiam financiar obras de infra-estrutura básica às empresas privadas participantes do processo.

Estados e prefeituras cadastrariam movimentos de moradia popular para quantificar a demanda, em conjunto com as companhias habitacionais, Inocoops e similares. Regiões disponíveis para a formação de novas comunidades (incluindo áreas inaproveitadas do patrimônio público) seriam devidamente identificadas.

Como resultado, teríamos um desenvolvimento urbano ordenado, a inibição de ocupações irregulares e clandestinas e a não possibilidade de se financiar materiais para construção e ampliação de moradias em áreas de risco ou de mananciais, que estimulam a favelização e a informalidade.

Estamos no momento certo para se adotar essa idéia. Não bastasse o fato de, hoje - e graças à vontade política do governo - haver crédito suficiente para atender a classe média e média baixa, seriam também utilizados recursos novos (o compulsório dos bancos) para financiar o lote regularizado e a cesta básica de materiais de construção, hoje beneficiados com significativa desoneração tanto de IPI como de ICMS (caso do Estado de São Paulo, por exemplo). Sem dúvida, este é o caminho mais rápido para gerar moradias dignas dentro da legalidade, com qualidade urbanística e sustentabilidade ambiental para a população com renda familiar de um a cinco salários mínimos.

* Romeu Chap Chap é presidente do Secovi-SP - o Sindicato da Habitação - e da Romeu Chap Chap Desenvolvimento e Consultoria Imobiliária S/C Ltda.

Wmatassi/RCC 2006/Muito além do puxadinho MSC (5875)