A exemplo do que ocorre no segmento residencial, a procura por imóveis comerciais e industriais no Grande ABC também mostra ascensão, de acordo com empresas do ramo imobiliário e da construção. Para atender essa demanda, uma modalidade conhecida como build-to-suit tem caído no gosto de companhias em busca de locais para se instalar ou expandir na região.
A modalidade consiste em um projeto sob encomenda, em que as imobiliárias ou construtoras atuam em duas frentes: prospectam terrenos para rede do comércio ou indústrias interessados em expandir e, ao mesmo tempo, buscam investidores que desejam aplicar recursos no mercado de imóveis.

Na aproximação dessas duas pontas, as companhias do ramo imobiliário acertam a locação a “seis mãos”, em que o investidor adquire o terreno e arca com o custo da construção do imóvel a ser locado e ganha segurança de que terá o retorno com o aluguel por um prazo pré-estabelecido (que pode chegar a dez anos).
Por sua vez, a empresa locatária se livra de ter de imobilizar capital com a compra do imóvel e pode utilizar esse recurso na sua atividade principal. Além disso, se o ponto comercial não corresponder às expectativas, ao final do período contratado, terá mais facilidade para sair do imóvel.
Uma grande companhia do setor, a Valentina Caran Imóveis, constata que o formato build-to-suit no Grande ABC ganhou impulso. O gerente de incorporação da empresa, Paulo Rocca, afirma que há um ano fechava um a dois contratos desse tipo por mês na região e, neste ano, atingiu uma média de cinco mensalmente.
A opção tem caído nas graças, por exemplo, de redes varejistas e bancos que querem ampliar presença nos sete municípios. Além disso, também tem atraído o interesse de grupos em investir em imóveis, segundo Rocca. A imobiliária se encarrega (direta ou indiretamente) de questões como estudos de viabilidade, projetos, engenharia e construção. “Indicamos empresas líderes de mercado”, disse.
Ainda segundo o executivo, um dos apelos do negócio para os investidores é a boa taxa de retorno. Com o aluguel, é possível obter de 1% a 1,2% ao mês, índice superior a muitas aplicações no mercado financeiro. Ele exemplifica: se for gasto na compra do terreno e na construção R$ 2 milhões, poderá cobrar R$ 20 mil por mês, com a garantia de que, se a locatária desistir antes do prazo, terá de arcar com o valor integral do período estabelecido em contrato. Os valores de investimentos têm variado, para a Valentina Caran, de US$ 2 milhões a US$ 10 milhões.
Segundo Rocca, para o aplicador, a modalidade tem se mostrado bem mais interessante do que os flats, para os quais se criou grande expectativa, mas que geraram baixo retorno (0,3% a 0,5% ao mês). Um dos fatores que prejudicou essa área foi o grande índice de ociosidade (apartamentos que ficavam longo tempo sem ocupação). “Nesse caso (do buid-to-suit), a pessoa já sabe qual será o inquilino e que terá direito a multa se houver desistência”.
Novos negócios - A construtora MZM, de Santo André, que tem como principal atividade os empreendimentos residenciais, também resolveu apostar no formato. Há três anos, segundo a empresa, percebe-se uma demanda forte no segmento.
Criada para atender a área empresarial, a divisão MZM Corporate já fez a construção de mais de 30 agências bancárias (de instituições como Banco do Brasil, Caixa Econômica Federal e Bradesco) e de seis unidades da rede de supermercados Coop, por meio dessa modalidade. Neste ano, a empresa está prestes a fazer a montagem de mais cinco agências para a Nossa Caixa.

Coop adota formato em sete unidades

Para a rede de supermercados Coop, o formato build-to-suit se mostra bastante atrativo por dispensar a necessidade de investir na compra do imóvel. “Se tivéssemos a possibilidade de combinar todos os nossos projetos com esse sistema, seria o ideal”, afirma o presidente da rede, Antonio José Monte.
Segundo ele, não ter de adquirir o imóvel significa ter condição de utilizar os recursos em estoques ou nos equipamentos e instalações internas do imóvel (por exemplo, câmaras frigoríficas).
“Se comprarmos o terreno, estaremos investindo em duas lojas em vez de uma”, disse. Além disso, o empresário destaca que o aluguel pode ser negociado por um preço “justo”, que agrade ambas as partes, e se as vendas não forem bem, há flexibilidade para sair do empreendimento comercial quando o contrato terminar.
No caso dos imóveis locados pela Coop - ao todo, sete supermercados têm esse formato, entre eles o da avenida Pereira Barreto, em Santo André, e os da avenida Rudge Ramos e da avenida Faria Lima, em São Bernardo, um em São José dos Campos, entre outros -, os prazos dos contratos giram em torno de cinco a sete anos e meio e há a possibilidade de renovação se as vendas naquele local deslancharem. Foi o que ocorreu na unidade de Mauá, em que a empresa já acertou para ficar mais cinco anos.
Mas nem tudo ocorre como a cooperativa supermercadista de Santo André gostaria. Um dos pontos comerciais da rede em São Bernardo foi adquirido pela empresa. “Não encontramos investidor, razão pela qual tivemos de comprar, já que o local era bom”, disse Monte. - LF

Burocracia impede uso da modalidade

Para o gerente de incorporação da Valentina Caran, Paulo Rocca, poderia haver mais empreendimentos sob essa modalidade da construção sob encomenda no Grande ABC se houvesse menor burocracia e mais rapidez na aprovação dos projetos. “Temos investidores sem nenhum problema de cadastro e grupos de primeira linha. Não justifica a prefeitura sentar em cima do projeto”, afirma.
Ele revela que, em alguns casos, a demora chega a mais de dois anos. Ele cita a rede Assai Supermercados, que comprou área em Santo André, mas tem dificuldade em aprovar a documentação para a construção do imóvel. “Se a prefeitura de Santo André estivesse mais coesa, o sistema cresceria 10% a 20% a mais”, disse. Para o gerente, também há lentidão nos processos burocráticos em outras administrações municipais, mas o problema é mais grave nesse município.
As afirmações são contestadas pelo secretário adjunto de Desenvolvimento Urbano e Habitação, Fernando Bruno. “Não concordamos que haja demora por burocracia e temos uma das legislações urbanísticas mais modernas do Brasil. Quando o profissional de projeto compreende a legislação, a aprovação sai em tempo razoável”, disse.
O secretário adjunto considera que não há falta nem de capacitação nem de quantidade de servidores públicos suficientes para atender à demanda. Ele acrescenta que projetos relacionados a desenvolvimento econômico são acompanhados de perto tanto pela Secretaria de Desenvolvimento Urbano quanto pela Secretaria de Desenvolvimento Econômico. “Quando o investimento é relevante para o município e somos alertados, temos um olhar bastante cuidadoso para ter celeridade”, afirma Bruno.
Ele afirma que não se trata de oferecer privilégios, mas sim dar atenção especial, dentro da lei. Dessa forma, empreendimentos na área do setor plástico - segmento que é uma das prioridades da política de desenvolvimento do município - ou de habitação multifamiliar de baixa renda recebem “um olhar mais atento”.
<EM>Bruno disse que não é possível abrir mão do que está na legislação. Isso faz com que seja necessário solicitar mudanças em projetos que não levam em conta o direito do portador de deficiência (condições de acessibilidade) ou que não incorporam alterações no sistema viário (em casos em que os estabelecimentos causarão transtorno no trânsito). Ainda segundo o secretário adjunto, o plano diretor teve participação expressiva do empresariado da construção civil e da indústria. - LF

Todas as informações são de responsabilidade do anunciante
Tudo Imóvel é um produto Diário do Grande ABC
Copyright © 2008
Todos os direitos reservados