Dou-lhe uma, dou-lhe duas, dou-lhe três. Hoje em dia os leilões constituem uma grande oportunidade para quem deseja comprar imóveis abaixo do preço do mercado e para que os bancos se livrem do estoque de bens retomados de mutuários inadimplentes. Segundo especialistas, os lances iniciais podem representar até 50% do valor total do imóvel, porém, a compra em leilão pede atenção em alguns detalhes legais, como ações na justiça e certidões nos cartórios.
“O leilão é mais uma ferramenta de venda de imóveis que está disponível no Brasil e que tem crescido muito ultimamente”, afirma Celso Petrucci, diretor executivo do Secovi-SP (Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis e dos Condomínios Residenciais e Comerciais do Estado de São Paulo).
O especialista conta que o leilão é uma forma de buscar um preço mais justo pelo empreendimento vendido. No entanto, o diretor recomenda que o interessado nunca arremate uma compra sem antes ler o edital do leilão, em que deve constar todas as restrições do bem.
“Outro cuidado que o futuro proprietário deve tomar é visitar o imóvel antes da aquisição, para verificar questões como localização e segurança. É preciso tentar levantar o máximo de informações possíveis para depois não ser surpreendido”, aconselha Petrucci.
Após seguir as devidas precauções, o interessado só terá de se preocupar com a grande atração dos leilões de imóveis: o preço. “Grande parte dos bens leiloados tem variação entre 10% e 40% do valor do mercado. Há muita procura atualmente”, revela Amauri Bellini, presidente da ABMH (Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação).
Ele acredita que o leilão é um local ideal para bons negócios, desde que o interessado esteja informado sobre os valores praticados no mercado imobiliário, para assim evitar o erro de arrematar um bem com preço fora do padrão.
Bellini acrescenta ainda que é necessário realizar consultas nas certidões de registro do imóvel e em distribuidores cíveis para verificar se o bem possui pendências judiciais. “Jamais alguém deve comprar imóveis ocupados. Isso poderá retardar a mudança”, indica o presidente da ABMH.
Mas não são apenas os bancos que ganham com a venda dos bens retomados dos mutuários inadimplentes. Os leiloeiros, contratados pelos donos dos imóveis, têm direito a 5% do valor arrematado em cada transação. “O preço mínimo é muito interessante aos compradores. Às vezes, chega a 50% do valor do imóvel”, ressalta José Eduardo Santoro, leiloeiro da Sodré Santoro.
O profissional conta que em leilões de imóveis ocupados, os bancos depreciam ainda mais o preço. Entretanto, o comprador terá despesas com ações judiciais para retirar o mutuário do bem adquirido. “Lendo atentamente o edital e tomando todos os cuidados legais, o leilão se torna muito vantajoso, principalmente por causa dos preços”, analisa José Eduardo Santoro.
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Mutuários recorrem à Justiça

Em alguns casos, comprar imóveis em leilões pode dar prejuízo ao bolso do comprador e conflitos com os bancos proprietários dos bens arrematados.
Isso porque uma boa parte dos mutuários, que têm seus imóveis leiloados por inadimplência, estão solicitando revisão contratual do saldo devedor e muitos acabam provando a cobrança de juros indevidos pelos bancos, o que garante o direito de moradia. É o que informa a ABMH (Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação), entidade representante dos mutuários no Brasil.
“A população não deve se deixar enganar pela oferta que os agentes financeiros fazem de imóveis através de leilão, pois os prejuízos são muitos, tanto ao comprador quanto aos mutuários dos imóveis”, alerta o presidente da ABMH, Amauri Bellini.
Ele afirma que esta não é uma decisão isolada e, que em São Paulo, como em outros Estados, o Poder Judiciário tem prestigiado o direito dos mutuários e decidido no sentido de anular leilões que não obedeceram aos preceitos legais. Isso tem garantido a manutenção do contrato e a permanência do inquilino no imóvel.
“Quando algum banco vende imóvel ocupado, pratica um ato ilícito penal, pois arrematou um bem de quem tem ainda o direito de recorrer. A constituição federal diz que ninguém pode ser despejado do imóvel que adquiriu mediante financiamento, sem que lhe seja propiciado ampla defesa”, informa Amauri Bellini.
Para ele, os bancos não têm dado oportunidade para que os mutuários apresentem suas defesas. “É um contra-senso, já que está se falando de imóvel, um bem que protege as famílias”, afirma o presidente da entidade.
Bellini diz que a questão habitacional deveria ter mais atenção por parte do governo federal. “Na verdade, os financiamentos tornaram-se instrumentos para aumentar o lucro dos bancos, tudo isso praticado às barbas do governo”, critica. - GY

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