A chegada do verão traz, além de sol e altas temperaturas, o período de fortes chuvas e tempestades. Faltam poucos dias para a nova estação, mas as medidas de prevenção já devem ser tomadas para evitar transtornos. A revisão de sistemas de calha, encanamento, rede de esgotos e instalação elétrica precisa estar em dia.

O síndico – representante legal do condomínio – é o responsável pelos serviços de prevenção e proteção da estrutura predial, e também se incumbe da contratação de empresa de manutenção. Em caso de negligência e omissão, é ele quem responde por danos a patrimônios, condôminos e terceiros.

A principal vantagem do trabalho preventivo é a redução de gastos. O custo da manutenção predial é inferior, segundo especialistas, aos serviços realizados em chamadas de emergência. Por isso, os itens exigem inspeção periódica.

A rede de esgoto deve passar por revisão. Resto de alimentos, gordura, pano, plástico, papel, entre outros elementos, podem entupir a rede. Para evitar refluxo de dejetos, moradores devem evitar o lançamento desses artigos em vasos sanitário, ralos e pias.

O diretor de Condomínios da Gonçalves Imóveis, de São Bernardo, Wiliam Gonçalves, recomenda a contratação de empresas especializadas em limpeza. “O síndico deve contratar empresa para verificar mês a mês a rede de esgoto.”

O sistema hidráulico também inclui calhas e ralos de escoamento. O desentupimento das calhas é garantido com limpeza periódica, e as junções com encanamentos precisam estar impermeabilizadas para evitar infiltração. A dimensão subestimada de ralos e canos pode provocar acúmulo excessivo de água.

A vistoria nas condições de funcionamento de pára-raios também ganha destaque na prevenção de acidentes. “Em período de tempestades, há a ocorrência de queimas de equipamentos eletroeletrônicos”, lembra Gonçalves. “Danos são de responsabilidade do condomínio e do síndico”, destaca o diretor da Gonçalves.

A inspeção do equipamento de pára-raios deve ser anual. Calhas, rufos metálicos e antenas de televisão do prédio precisam estar ligados diretamente ao pára-raio. O trabalho de prevenção tem de observar também o aterramento do fio.

O diretor da Divisão de Logística e Manutenção da Lello Condomínios, de São Paulo – com condomínios sob administração no Grande ABC –, José Maria Bamonde, destaca a importância de outro equipamento, o gerador de energia. que garante o funcionamento de serviços essenciais do edifício.

 “Síndico ou zelador deve verificar se a bomba da caixa d’água e, pelos menos, um dos elevadores está conectado ao gerador”, enumera Bamonde. “Gerador de energia precisa de manutenção mensal preventiva porque tem de estar em condições de uso em qualquer momento de necessidade”, ressalta.

Ainda no ramo de prevenção de problemas elétricos, a iluminação emergencial deve ser averiguada. Lâmpadas e baterias têm de passar por testes. O sistema precisa ser checado para evitar falha em momento de interrupção de fornecimento de energia.

Os sistemas eletrônicos de elevadores necessitam de cuidados especiais. Entupimento de ralos na laje pode provocar escoamento de água pelo poço, resultando em danos nos circuitos elétricos e na caixa transportadora de passageiros.

Em relação à estrutura física do edifício, o coordenador do curso de Engenharia Civil da FEI (Fundação Educacional Inaciana), de São Bernardo, Kurt André Amann, recomenda a instalação de subcobertura – manta térmica e impermeabilizante – ainda no período de construção. O material é instalado entre a estrutura de madeira e as telhas para barrar infiltrações.

Outro elemento indicado por Amann para fortalecer a impermeabilização é a instalação de manta asfáltica na laje. Além disso, o professor recomenda a limpeza periódica do telhado, e destaca a averiguação do estado de conservação das telhas e a devida colocação do material. “As lajes precisam de impermeabilização de um modo geral”, diz Amann.

Homenagem – O Dia do Síndico foi comemorado na quarta-feira passada em evento promovido pela Gonçalves Imóveis para síndicos do Grande ABC. Mil convidados participaram de jantar em homenagem a representantes legais de condomínios da região. Semestralmente, a Gonçalves organiza seminários para disseminação de informações a síndicos do ABC, e o próximo evento está marcado para abril de 2006.

Check-up do Condomínio

Prepare-se para a chegada das chuvas de verão

Esgoto - Resto de alimentos, gordura, pano, plástico, papel, entre outros elementos, entopem a rede interna de esgoto do condomínio. Moradores devem evitar o lançamento desses artigos em vasos sanitários e pias.

Esgoto II - A rede de esgoto necessita de verificação periódica de limpeza. Esse hábito evita entupimento, sobrecarga e refluxo de dejetos no sistema de esgoto interno de condomínios.

Raios - Pára-raios precisam de inspeção anual para a garantia de funcionamento do equipamento. Danos a equipamentos eletroeletrônicos de condôminos é de responsabilidade do síndico e do condomínio.

Aterramento - calhas e rufos metálicos e antenas de televisão comuns devem estar em ligação direta com o pára-raio. Por sua vez, o aterramento do fio do pára-raio deve ser checado para garantir o desvio de descarga elétrica.

Geradores - Instalação de equipamento de geração de energia elétrica evita transtornos de segurança em relação a sistema interno de televisão, bombeamento de água para caixas superiores e funcionamento de elevadores.

Elevadores - Entupimento de ralos na cobertura da laje pode provocar escoamento de água pelo poço, gerando danos a circuitos elétricos e à caixa transportadora de passageiros.

Iluminação - Lâmpadas e baterias de iluminação de emergência devem passar por testes periódicos. O sistema deve ser checado para evitar falha em momento de interrupção de fornecimento de energia no edifício.

Calhas - O desentupimento das calhas é garantido com limpeza periódica. As junções com encanamentos precisam estar impermeabilizadas para evitar

infiltração e problemas na estrutura do prédio.

Dimensão - Extensas áreas impermeáveis necessitam de sistema hidráulico adequado para escoamento da água. A dimensão de ralos e canos subavaliados pode gerar acúmulo excessivo de água em superfícies.

Lajes - A instalação de manta asfáltica garante a impermeabilização

eficiente do laje do edifício. O material pode conter a infiltração de água na estrutura física da construção e possíveis danos. A limpeza do telhado deve ser periódica.

Subcobertura - Novos edifícios devem, na construção, receber a camada de uma manta impermeabilizante e térmica entre a estrutura de madeira e as telhas para evitar problemas de infiltração em telhado.

Pintura - Falhas na pintura e rachaduras nas fachadas pode servir como sinais de atenção. Esses problemas podem estimular o aparecimento

de bolor e infiltração, além de problemas na infra-estrutura.

Telefones - Zelador, porteiro e síndico devem ter sempre à mão listas com telefones úteis como os da companhia de energia, água e gás, bombeiros, defesa civil, seguradora e prestadores de serviços gerais.

Responsabilidade - Síndico e condomínio são responsáveis pela contratação de empresa de manutenção. Em caso de negligência e omissão, também respondem por danos.

Economia - Trabalho preventivo periódico gera redução de gastos. O custo da prevenção e manutenção predial é inferior às chamadas de

emergência.

Condomínio cria agenda de checagem

O condomínio Flórida Gardens, de São Bernardo, administrado pela Lello Condomínios, conta com um cronograma anual de check list para prevenir transtornos. O zelador, responsável pela estabilidade de serviços em quatro torres com 192 apartamentos, executa a revisão dos itens e tem a missão de passar o retorno da avaliação a síndico, subsíndicos e conselho fiscal. Anualmente, a revisão acontece entre os meses de outubro e novembro.

Síndico há um ano, Marcelo Muzy do Espírito Santo conta que faz revisão geral periodicamente. O contador explica que os itens revisados são pára-raios, drenagem e bueiros do condomínio. “Checamos também as caixas de esgoto para averiguar o acúmulo de gordura.”

Com a chegada do verão, os administradores do condomínio também redobram a atenção para o acúmulo de água em ralos, calhas, telhados por conta da disseminação do mosquito da dengue. “Temos muitas áreas verdes e um grande jardim, e, em época de chuva, aumenta essa preocupação. Por isso, verificamos todo o sistema de drenagem.”

O síndico destaca que o cuidado com os equipamentos de segurança – iluminação emergencial e extintores – é constante. “Nossa manutenção está em primeiro lugar.” Para proporcionar o bom funcionamento de sistemas hidráulico e elétrico, Espírito Santo garante que a manutenção preventiva também resulta na redução de custos. “A prevenção é mais barata do que a execução de obras corretivas. O acompanhamento é constante. Estamos sempre de olho.”

Outra medida de economia, segundo o síndico, é o convênio firmado pelo condomínio com empresas prestadoras de serviços 24 horas. “Estourou qualquer problema aciono as empresas. Tenho convênio para resolver danos em bombas e falta de energia.” — WG